2014全国土地估价师资格考试考点采分：土地管理基础与法规+土地估价相关知识+土地估价理论与方法+土地估价实务基础+土地估价案例与报告（第5版）（套装共5册）（赠通关随身宝增值版） 电子书 pdf 百度云 下载 epub 2025 免费 mobi 在线

　　“2014全国土地估价师资格考试考点采分”严格按照《全国土地估价师资格考试大纲》的要求编写，将大纲要求划分出复习要点及考点，并对考点一一讲解。内容包括：宗地估价的程序、内容及要求，常见目的下土地估价，常见用途土地估价，其他土地权利估价，土地分等定级，基准地价评估，城市土地路线价评估，城市地价动态监测和征地区片综合地价评估等。供参加2014年度全国土地估价师资格考试的考生复习使用。

《土地估价理论与方法》目录

上篇　考点采分

部分　地价理论

章　土地价格的概念

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地价格概念

　☆☆☆☆☆考点2：土地价格的特征

　☆☆☆☆☆考点3：不同类型土地价格及特征

　☆☆☆☆☆考点4：我国土地价格的主要类型

　　☆☆☆☆考点5：我国土地价格评估的发展历史

第二章　土地价格影响因素

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：影响地价的一般因素

　☆☆☆☆☆考点2：影响地价的区域因素

　☆☆☆☆☆考点3：影响地价的个别因素

　　　　☆☆考点4：主要地价影响因素的作用规律

　　　☆☆☆考点5：不同用途地价影响因素的特点

第三章　地租理论

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：地租概念

　☆☆☆☆☆考点2：级差地租

　☆☆☆☆☆考点3：地租

　　☆☆☆☆考点4：垄断地租

　　　　☆☆考点5：矿山地租

　　☆☆☆☆考点6：建筑地段地租

　☆☆☆☆☆考点7：新古典城市地租理论

　　☆☆☆☆考点8：地租与地价的关系

　　　　☆☆考点9：地租理论在土地估价中的应用

第四章　区位理论

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：区位的概念

　☆☆☆☆☆考点2：影响土地区位的主要因素

　☆☆☆☆☆考点3：农业区位论

　☆☆☆☆☆考点4：工业区位论

　☆☆☆☆☆考点5：中心地理论

　　　☆☆☆考点6：区位理论在土地估价中的作用

第五章　土地报酬递减规律

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　　　☆考点1：土地报酬递减的含义

　　☆☆☆☆考点2：土地报酬递减的基本原理

　　　☆☆☆考点3：土地报酬递减规律对集约利用的制约作用

　　　　　☆考点4：土地报酬递减规律在土地估价中的应用

第六章　土地市场理论

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地供给

　　☆☆☆☆考点2：土地需求

　　　☆☆☆考点3：土地供需平衡原理

　　☆☆☆☆考点4：土地供需与地价的关系

　　　　☆☆考点5：我国土地供需关系的特点

　　　　☆☆考点6：土地市场分析

第二部分　土地估价方法

章　土地估价概念

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：土地估价的概念

　☆☆☆☆☆考点2：土地估价的作用及现实意义

　　　　☆☆考点3：土地估价的服务方向

　　☆☆☆☆考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程

第二章　土地估价的原则

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价原则

　☆☆☆☆☆考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景

第三章　收益还原法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：收益还原法概念

　　　　☆☆考点2：收益还原法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点3：收益还原法不同情况下的公式

　　☆☆☆☆考点4：收益还原法估价的基本步骤

　☆☆☆☆☆考点5：土地年总收益的测算

　☆☆☆☆☆考点6：总费用的测算方法

　☆☆☆☆☆考点7：土地纯收益的概念及测算方法

　☆☆☆☆☆考点8：土地还原率的概念及确定方法

　　　☆☆☆考点9：收益还原法的适用范围

　　　☆☆☆考点10：收益还原法的发展历史及在国外的使用

第四章　市场比较法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：市场比较法概念

　☆☆☆☆☆考点2：市场比较法的特征

　　　☆☆☆考点3：市场比较法的原理

　☆☆☆☆☆考点4：市场比较法的基本公式

　　　☆☆☆考点5：市场比较法的估价步骤

　☆☆☆☆☆考点6：调查与选择比较案例

　☆☆☆☆☆考点7：确定价格可比基准

　☆☆☆☆☆考点8：交易情况修正

　☆☆☆☆☆考点9：估价期日修正

　☆☆☆☆☆考点10：区域因素比较与修正

　☆☆☆☆☆考点11：个别因素比较与修正

　☆☆☆☆☆考点12：其他相关修正的类型及修正方法

　☆☆☆☆☆考点13：确定比准价格

　☆☆☆☆☆考点14：市场比较法的适用范围

第五章　成本逼近法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：成本逼近法的概念

　　☆☆☆☆考点2：成本逼近法的基本公式

　　　☆☆☆考点3：成本逼近法估价步骤

　☆☆☆☆☆考点4：土地取得费

　☆☆☆☆☆考点5：土地开发费

　☆☆☆☆☆考点6：利息

　☆☆☆☆☆考点7：土地开发利润

　☆☆☆☆☆考点8：土地增值

　☆☆☆☆☆考点9：土地价格修正与确定

　☆☆☆☆☆考点10：成本逼近法的适用范围及应用限制

第六章　剩余法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：剩余法的概念及原理

　☆☆☆☆☆考点2：剩余法的基本公式

　　☆☆☆☆考点3：剩余法估价步骤

　☆☆☆☆☆考点4：开发利用方式

　　☆☆☆☆考点5：不动产价值的测算

　☆☆☆☆☆考点6：假设开发条件下建筑开发成本计算

　☆☆☆☆☆考点7：假设开发条件下投资利息计算

　　　☆☆☆考点8：建筑开发利润

　　　☆☆☆考点9：建成条件下建筑物价值的计算要求及方法

　☆☆☆☆☆考点10：土地价格的计算

　☆☆☆☆☆考点11：剩余法适用范围与限制条件

　　　　☆☆考点12：剩余法的发展历史

第七章　基准地价系数修正法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理

　☆☆☆☆☆考点2：基准地价系数修正法的公式

　☆☆☆☆☆考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤及方法、要求

　　　　　☆考点4：基准地价系数修正法确定的原则

　　☆☆☆☆考点5：基准地价系数修正法的适用范围与限制

　　　　☆☆考点6：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤

第八章　路线价法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：路线价法的概念

　☆☆☆☆☆考点2：与路线价法有关的概念

　　☆☆☆☆考点3：路线价法的操作步骤

　　　☆☆☆考点4：临街深度修正表编制程序

　☆☆☆☆☆考点5：路线价评估

　☆☆☆☆☆考点6：国外路线价深度修正方法

　　☆☆☆☆考点7：其他宗地条件修正系数编制

　☆☆☆☆☆考点8：路线价法的适用范围

　☆☆☆☆☆考点9：路线价法的发展历史

第三部分　地上定着物及相关财产评估

章　房屋建筑工程基础

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：房屋建筑分类

　　☆☆☆☆考点2：建筑物等级

　　☆☆☆☆考点3：建筑物的主要材料与结构形式

　　☆☆☆☆考点4：建筑的基本组成与建筑构造

　　　☆☆☆考点5：工程建设质量检测的概念与方法

　　☆☆☆☆考点6：房屋建筑的评定与鉴定

　　☆☆☆☆考点7：建筑工程图纸的概念与分类

第二章　建筑物估价

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：建筑物与构筑物估价的概念

　　☆☆☆☆考点2：建筑物与构筑物的价格特征及影响因素

　☆☆☆☆☆考点3：建筑物估价的基本原则

　☆☆☆☆☆考点4：建筑物与构筑物估价的基本方法

　☆☆☆☆☆考点5：建筑物估价的基本程序

　　　☆☆☆考点6：房屋质量缺陷损失评估

第三章　其他定着物估价

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　　☆☆考点1：土地定着物估价的概念

　　　☆☆☆考点2：土地定着物种类及价格特征

　　　☆☆☆考点3：土地定着物估价的基本原则

　　　　☆☆考点4：不同土地定着物估价的程序

　☆☆☆☆☆考点5：土地定着物估价的基本方法

第四章　地上定着物相关机器设备评估

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　☆☆☆考点1：机器设备的含义

　☆☆☆☆☆考点2：机器设备的分类

　　　☆☆☆考点3：机器设备评估的特点

　☆☆☆☆☆考点4：机器设备评估的步骤、基本方法

　　☆☆☆☆考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法

　　　☆☆☆考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法

第四部分　土地估价行业管理要求

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价师资格考试

　☆☆☆☆☆考点2：土地评估机构

　　　☆☆☆考点3：土地估价行业协会

　　　☆☆☆考点4：土地估价行业自律的基本内容

下篇　模拟试卷

土地估价理论与方法模拟试卷（一）

土地估价理论与方法模拟试卷（一）参考答案及解析

土地估价理论与方法模拟试卷（二）

土地估价理论与方法模拟试卷（二）参考答案及解析

《土地估价案例与报告》目录

章　宗地估价的程序、内容及要求

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序

　　☆☆☆☆考点2：土地估价业务受理

　☆☆☆☆☆考点3：土地估价事项确定的内容

　　☆☆☆☆考点4：土地估价对象资料收集

　　☆☆☆☆考点5：土地估价现场勘察

　　　☆☆☆考点6：土地市场调查与分析

　　☆☆☆☆考点7：土地估价案例的调查

　　☆☆☆☆考点8：土地估价方法选择

　　　☆☆☆考点9：土地估价结果分析与确定

　　☆☆☆☆考点10：土地估价报告撰写

　☆☆☆☆☆考点11：土地估价报告审核

第二章　常见目的下土地估价

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：各种常见土地估价的目的和类别

　☆☆☆☆☆考点2：各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择

第三章　常见用途土地估价

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：商服用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择

与应用

　☆☆☆☆☆考点2：居住用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择

与应用

　☆☆☆☆☆考点3：工业、仓储用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的

选择与应用

　☆☆☆☆☆考点4：公共管理与公共服务用地的主要价格影响因素、估价思路、

估价方法的选择与应用

　　☆☆☆☆考点5：交通运输用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的

选择与应用

　　　☆☆☆考点6：农用地（耕地、园地、林地、草地等）的主要价格影响因素，

估价思路、估价方法的选择与应用

第四章　其他土地权利估价

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：承租土地使用权估价方法的选择与应用

　　☆☆☆☆考点2：土地租赁权估价方法的选择与应用

　　　☆☆☆考点3：地役权估价方法的选择与应用

　　　　☆☆考点4：设有租赁权或地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

第五章　土地分等定级

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城镇土地分等定级

　　☆☆☆☆考点2：农用地分等定级

第六章　基准地价评估

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城镇基准地价

　　☆☆☆☆考点2：农用地基准地价的评估

第七章　城市土地路线价评估

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理和基本

程序及路线价的基本表达形式

　　　☆☆☆考点2：路线价修正体系建立的内容和方法

第八章　城市地价动态监测

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法

　　☆☆☆☆考点2：标准宗地的设立及估价方法

第九章　征地区片综合地价评估

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：征地区片综合地价的范围和特点

　　☆☆☆☆考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法、表达形式，以及在征地

补偿估价中的应用

土地估价案例与报告模拟试卷（一）

土地估价案例与报告模拟试卷（一）参考答案

土地估价案例与报告模拟试卷（二）

土地估价案例与报告模拟试卷（二）参考答案

暂无相关内容，正在全力查找中

暂无出版社相关信息，正在全力查找中！

　　《土地估价理论与方法》

　　部分　地价理论

　　章　土地价格的概念

　　【重点提示】

　　掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征

　　熟悉：不同类型土地价格及特征

　　了解：我国土地价格评估的发展历史

　　【考试范围】

　　1.土地价格概念

　　（1） 土地价格的内涵

　　（2） 我国土地价格的形式

　　2.土地价格的特征

　　3.不同类型土地价格及特征

　　（1） 土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格（按土地权利分类）的特征

　　（2） 交易价格、理论价格、评估价格等（按产生方式分类）的特征

　　（3） 基准地价、标定地价、监测地价等（按管理目的分类）的特征

　　（4） 土地总价格、单位面积价格、楼面地价等（按结果表示方法分类）的特征

　　（5） 生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格（按土地形态分类）的特征

　　（6） 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格（按土地交易方式分类）的特征

　　（7） 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（按使用目的分类）的特征

　　（8） 监测地价等其他一些划分方法形成的土地价格的特征

　　4.我国土地价格评估的发展历史

　　【考点采分】

　　考点1：土地价格概念

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　☆☆☆☆☆考点1：土地价格概念1.土地价格的内涵与外延

　　（1） 土地价格的内涵

　　土地价格实际上是土地Ⅰ【A.货币表现 B.经济效用 C.经济价值 D.价值】的反映，是Ⅱ【 A.为购买土地产品而支付的代价 B.为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 C.为购买土地实体而支付的代价 D.为购买土地所有权而支付的代价】，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的Ⅲ【 A.价格 B.价值 C.预期土地收益（地租） D.动产品】的高低。

　　（2） 土地价格的外延

　　对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的Ⅳ【 A.价值 B.实体 C.效用 D.权利】，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。

　　2.我国土地价格的形式

　　目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的Ⅴ A.预期值 B.现值 C.终值 D.估算值】总和，是土地Ⅵ A.所有权 B.使用权 C.权利 D.收益】在经济上的一种实现形式。因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家,它是取得多年土地Ⅶ A.使用权 B.所有权 C.转让权 D.抵押权】时支付的一种代价。与土地所有权价格相比，土地价格不仅量不同，而且有质的差别。由于我国土地使用年期较长，一般都在Ⅷ 【A.30年左右 B.40年左右 Ｃ.50年左右 Ｄ.70年左右 】，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

　　【经典试题】

　　（单选题）1.我国土地价格是（　　）和收益的购买价格。

　　A.土地价值 B.土地所有权 C.土地使用价值 D.土地权利

　　（多选题）2.我国城镇国有土地价格实质上是（　　）。

　　A.无限年期的土地所有权价格 B.有限年期的土地所有权价格

　　C.有限年期的土地使用权价格 D.完全的土地所有权价格

　　E.土地所有权价格的一部分

　　（判断题）3.土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。（　　）

　　（判断题）4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。（　　）

　　（判断题）5.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。（　　）

　　参考答案　Ⅰ.C　Ⅱ.B（2006年考试真题）　Ⅲ.C　Ⅳ.D　Ⅴ.B　Ⅵ.A　Ⅶ.A　Ⅷ.D1.D（2008年考试真题）　2.CE（2009年考试真题）　3.√（2007年考试真题）　4.√（2009年考试真题）　5.×（2009年考试真题）

　　考点2：土地价格的特征

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　☆☆☆☆☆考点2：土地价格的特征1.土地价格是权益价格

　　土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的Ⅰ【A.所有权 B.使用权 C.预期土地收益 D.权利和收益】。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此,土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和Ⅱ 【A.价值 B.有效需求 C.使用价值 D.收益】的购买价格。

　　2.土地价格不由生产成本决定

　　土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本，而且人类在长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此，土地价格不由生产成本决定。

　　3.土地价格主要由土地需求决定

　　与一般商品的价格决定一样，土地价格也受Ⅲ【 A.土地使用权年限 B.土地市场的生产成本 C.土地市场的供给与需求共同 D.土地收获产品和服务的价值】决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加会导致对土地的需求不断变化，因此从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。

　　4.土地价格呈上升趋势

　　土地价格不断上涨的原因有：Ⅳ【 A.社会平均利润下降 B.土地的稀缺性 C.土地需求的增加 D.社会的资本有机构成的降低 E.社会平均利润上涨】。

　　首先，随着社会经济的发展和人口的不断增加，由于土地的稀缺性，其供给Ⅴ【 A.弹性很大 B.弹性很小 C.均衡 D.弹性稳定】，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升态势，且地价上升的速度Ⅵ【 A.高于 B.等于 C.低于 D.无法判断】一般商品价格的上升速度。

　　5.土地价格具有明显的地域性

　　在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特征，各地域土地市场之间，很难相互影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别也决定了土地价格的Ⅶ【 A.固定性 B.个别性 C.不增性 D.永续性】明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。

　　【经典试题】

　　（单选题）1.关于土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（　　）。

　　A.土地价格是权益价格B.土地价格由生产成本决定

　　C.土地价格总体呈上升趋势D.土地价格具有明显的地域性

　　（单选题）2.下列各图中，（　　）正确地反映了土地的自然供给特征。

　　（多选题）3.在1929年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，从1925年高峰值直线下跌，1933年跌至点；直至世界经济复苏之后，地价才回升。对于这个现象，下列（　　）的说法是正确的。

　　A.随着世界市场的进一步开放，地产市场的地区性与个别性的表现，越来越多地受世界经济秩序的影响

　　B.1929年爆发的全球性经济危机是一个特殊因素，作为特殊因素显然是影响地价的个别因素

　　C.在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快

　　D.1929年至1933年的美国地价暴跌，主要是由于政府投放市场的土地过多造成的

　　E．在全球经济危机中地价下降，到世界经济复苏之后地价回升，这说明了地价具有充分的竞争性

　　（多选题）4.下列选项中关于土地价格描述，正确的有（　　）。

　　A.总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢

　　B.具有明显的个别性和地区性

　　C.土地价格高低决定了地租水平高低

　　D.土地价格由开发成本决定

　　E.土地价格高低与社会经济水平相适应

　　（判断题）5.土地价格具有明显的地区性和个别性。（　　）

　　参考答案　Ⅰ.D　Ⅱ.D（2002年考试真题）　Ⅲ.C　Ⅳ.ABC　Ⅴ.B　Ⅵ.A　Ⅶ.B　1.B（2008、2007年考试真题）　2.D（2009年考试真题）　3.AC（2002年考试真题）　4.BE（2008、2002年考试真题）　5.√（2010年考试真题）

　　《土地估价案例与报告》

　　章　宗地估价的程序、内容及要求

　　【重点提示】

　　1．土地估价程序

　　掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求

　　熟悉：宗地估价程序之间的逻辑关系

　　2．土地估价业务受理

　　掌握：土地估价业务受理途径、程序

　　熟悉：土地估价委托协议（合同）的主要内容

　　了解：土地估价业务服务的主要方向

　　3．土地估价事项确定的内容

　　掌握：土地估价目的确定，估价对象的初步界定，土地权利状况问题的界定与描述内容

　　熟悉：土地估价报告使用方向的规定，特别事项的内容与界定

　　4．土地估价对象资料收集

　　掌握：估价对象资料的基本类型、收集方法及要求

　　熟悉：不同类型资料的内容及收集要求

　　5．土地估价现场勘察

　　掌握：现场勘察的内容、方法与要求

　　熟悉：不同内容的现场勘察要求

　　6．土地市场调查与分析

　　掌握：土地市场调查的内容、方法与要求

　　熟悉：土地市场不同内容的调查要求

　　7．土地估价案例的调查

　　掌握：估价案例的类型及特点，估价案例真实性、可靠性的基本要求

　　熟悉：不同估价方法估价案例的调查内容及规范

　　8．土地估价方法选择

　　掌握：土地估价方法选择需要考虑的因素、原则与要求

　　熟悉：土地估价方法选择中相关性、适宜性、可行性分析的内容

　　9．土地估价结果分析与确定

　　掌握：估价检查、调整和估价值确定的原则、内容、方法

　　熟悉：估价检查、调整中的适应性、准确性、可靠性原则

　　10．土地估价报告撰写

　　掌握：土地估价报告撰写内容、规范格式

　　熟悉：土地估价报告的类别、形式与使用规定等

　　　　11.土地估价报告审核

　　掌握：土地估价报告审核的内容

　　熟悉：土地估价报告审核的要求、土地估价报告审核的目的

　　【考试范围】

　　1.土地估价程序

　　1） 宗地估价基本程序及内容

　　（1） 确定估价基本事项；（2） 拟订估价作业计划；（3） 收集资料、实地踏勘；（4） 分析整理相关资料；（5） 选定方法试算价格；（6） 确定宗地估价结果；（7） 撰写估价报告书

　　2） 宗地估价程序之间的逻辑关系

　　2.土地估价业务受理

　　1） 土地估价业务受理途径

　　2） 土地估价业务受理程序

　　3） 土地估价委托协议（合同）的主要内容

　　4） 土地估价业务服务的主要方向

　　3.土地估价事项确定的内容

　　1） 土地估价目的的确定

　　2） 土地估价范围的界定与描述内容

　　3） 土地类型的界定内容

　　4） 土地权利状况的界定内容

　　5） 土地估价报告使用方向的规定

　　6） 土地估价中特别事项的内容与界定

　　4.土地估价对象资料收集

　　1） 估价对象资料的基本类型

　　2） 宗地自身资料

　　3） 价格影响因素资料

　　4） 市场交易资料

　　5） 其他类型的资料

　　6） 图件资料

　　7） 估价对象资料收集的方法与要求

　　5.土地估价现场勘察

　　1） 现场勘察的目的

　　2） 现场勘察的基本内容

　　（1） 土地位置、边界及四邻关系勘察；（2） 土地自然条件勘察；（3） 土地环境质量勘察；（4） 土地基础设施条件勘察；（5） 土地使用状况的现场勘察；（6） 地上建筑物及其他附着物的勘察；（7） 土地经营与收益状况的调查

　　3） 现场勘察的方法与要求

　　6．土地市场调查与分析

　　1） 土地市场调查的目的

　　2） 土地市场调查的基本内容

　　（1） 土地需求影响因素调查；（2） 土地供给影响因素调查；（3） 土地需求量、需求潜力及其变化趋势调查与分析；（4） 土地供给量、供给潜力及其变化趋势调查与分析；（5） 土地供需平衡状况及地价关系的调查与分析

　　3） 土地市场调查的方法与要求

　　7．土地估价案例的调查

　　1） 估价案例的类型与特点

　　2） 估价案例真实性、可靠性的基本要求

　　3） 市场比较法中比较案例的调查内容及规范

　　4） 收益还原法中租金案例、经营收益案例、经营成本案例的调查内容及规范

　　5） 剩余法中不动产价格案例、建筑开发成本案例的调查内容及规范

　　6） 成本逼近法中征地成本案例、土地开发成本案例的调查内容及规范

　　7） 基准地价、路线价有效性的基本要求

　　8） 建筑物重置成本价等其他补偿标准有效性的基本要求

　　8.土地估价方法选择

　　1） 土地估价目的与适用原则相关性分析的内容

　　2） 估价对象状况与估价方法适宜性分析的内容

　　3） 估价资料与估价方法可行性分析的内容

　　4） 估价技术思路的确定原则

　　5） 估价方法的选择和确定原则与要求

　　9．土地估价结果分析与确定

　　1） 估价检查、调整的内容

　　（1） 估价过程的检查、调整；（2） 不同方法估算值的检查、调整；（3） 引用数据的审查

　　2） 估价检查、调整的原则

　　（1） 适应性分析；（2） 准确性分析；（3） 可靠性分析

　　3） 土地终估价值确定的方法

　　10.土地估价报告撰写

　　1） 土地估价报告的作用

　　（1） 描述估价对象；（2） 记述估价过程；（3） 反映估价成果

　　2） 土地估价报告的类别

　　（1） 土地估价报告；（2） 土地估价技术报告

　　3） 土地估价技术报告的主要内容

　　（1） 土地估价报告的主要内容；（2） 土地估价技术报告的主要内容

　　4） 土地估价报告的形式

　　5） 土地估价报告的规范格式

　　6） 土地估价报告的使用规定

　　7） 土地估价报告的归档和档案管理

　　11.土地估价报告审核

　　1） 土地估价报告审核的目的

　　2） 土地估价报告审核的内容

　　（1） 估价人员资格；（2） 估价对象界定；（3） 估价所依据的资料的质量；（4） 估价假定前提和限制条件；（5） 市场分析；（6） 估价技术路线、方法选择及运用；（7） 地价确定的理由；（8） 估价结果；（9） 估价报告的逻辑性

　　【考点采分】

　　考点1：土地估价程序

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序

　　1．宗地估价基本程序及内容

　　1） 确定估价基本事项

　　估价师接受估价业务后，首先需要决定估价的基本项目，包括确认评估对象、确定委估者委托估价的目的、确定估价条件和考虑土地使用年期等。

　　2） 拟订估价作业计划

　　估价作业计划应该由经验丰富的估价师多人共同拟订，拟订估价计划前必须先调查，在已确定估价项目的基础之上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接作出统一安排，包括确定估价项目、内容、收集和整理委估地产的有关资料、实地踏勘察证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提交估价报告等具体内容和相应的处理计划。

　　3） 收集资料、实地踏勘

　　（1） 收集资料。

　　主要是收集一般资料，如社会、经济、政治、环境等及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况，以及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等，一般包括：产权登记资料，宗地图、地籍图或地形图等，建筑平面位置图，地价、地租资料，市政管网图件及资料，城镇规划图。

　　（2） 现场踏勘。

　　现场踏勘的主要内容有：待估宗地的坐落位置、形状，土地利用状况，基础设施条件，道路交通状况，周围环境及地上建筑物现状、装修等内容。

　　4） 分析整理相关资料

　　（1） 一般估价资料。

在线阅读地址：2014全国土地估价师资格考试考点采分：土地管理基础与法规+土地估价相关知识+土地估价理论与方法+土地估价实务基础+土地估价案例与报告（第5版）（套装共5册）（赠通关随身宝增值版）在线阅读

在线听书地址：2014全国土地估价师资格考试考点采分：土地管理基础与法规+土地估价相关知识+土地估价理论与方法+土地估价实务基础+土地估价案例与报告（第5版）（套装共5册）（赠通关随身宝增值版）在线收听

在线购买地址：2014全国土地估价师资格考试考点采分：土地管理基础与法规+土地估价相关知识+土地估价理论与方法+土地估价实务基础+土地估价案例与报告（第5版）（套装共5册）（赠通关随身宝增值版）在线购买

暂无原文赏析，正在全力查找中！

编辑推荐

　　1、由权威专家根据**考试大纲要求，将大纲涉及考点按“掌握、熟悉、了解”进行分类，帮助考生提前列好复习提纲，做到心中有数。

　　2、提炼命题重点，用星号标注考点重点等级；划定考试范围，内容全面而有针对性；源于教材，比教材更简练，帮助考生有的放矢地进行复习，有效节省复习时间。

　　3、每个考点均附有经典试题，随学随练，帮助考生巩固考点知识。

　　4、提供两套优质模拟试题，两套试卷是作者总结历年命题精髓、预测**命题趋势编写而成，是考生检验复习效果的试卷。

　　5、提供全程售后服务，作者团队与编辑团队倾心为考生答疑解惑，使考生学有所得、问有所答。（详见本书封底，获取更多服务信息）

前言

　　全国土地估价师资格考试从2006年起每年举行一次。考试内容以《全国土地估价师资格考试大纲》为依据，不指定考试教材。这就要求考生必须进行全面的复习，切实理解和掌握考试大纲的基本要求。尤其是土地估价案例与报告这门考试，涵盖知识量比较大，针对这一情况，本书由具有丰富教学、考试辅导经验的专家根据考试大纲的内容要求编写而成。

　　本书内容主要具有以下几个特点。

　　（1） 知识考点化。考点作为大纲要求知识的基本元素，逐个讲解，全面突破。

　　?

　　（2） 考点习题化。让考生了解出题的要点，准确把握考试精髓。

　　（3） 围绕大纲。考点依据考试大纲，对应相应习题，以点推题。对提高广大考生应试水平，提高应试合格率有较强的适用性。

　　（4） 重点等级。每个考点附有重点等级，重点等级的星数表示考试大纲要求掌握的程度，星数越多，考点重要程度越高，考生应给予更多重视。

　　（5） 历年考试真题。提供历年考试真题，目的是帮助考生尽快熟悉考试形式、特点及方法，提高应试能力和考试技巧。

　　（6） 全真模拟试卷。全方位模拟考试真题，严格按照真实考试的试卷设置题型、题量及出题比例。根据考试的重点和难点内容，选取历年考试中常考的典型题目和容易命题的题目，对重点进行解析、强化，巩固复习效果，以便考生在复习的同时，更加牢固地掌握考试重点。

　　本书涉及内容广泛，虽经全体编者精心编写、反复修改，不足之处仍在所难免，欢迎广大读者不吝赐教，予以指正，在此谨表谢意。

　　编者

　　2014年2月